论善意第三人取得房产的法律效力
来源：五莲律师网 作者：五莲县律师 时间：2015-03-19
【案例】王某和刘某于1999年8月6日登记结婚，2001年10月王某为炒房贷款购买了位于某小区的楼房一套，因另有房屋居住，该楼房双方一直未入住。2002年10月，刘某以夫妻感情破裂为由向人民法院提起了离婚诉讼。
本案在审理过程中存在两种意见:一种意见认为,张某有权取得该处房产的所有权，法院不应撤销某房地产管理局为其颁发的房屋所有权证。因为张某取得该房产时，不知王某无权处分，属善意第三人，同时张某和王某签订了合法有效的买卖协议，张某支付了合理对价且某房地产管理局为其颁发了所有权证书。另外，王某和刘某还别有房屋居住，该处房产系王某为炒房贷款购买，王某对该房产的处分“非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定”。因此，法院应判决驳回刘某的诉讼请求；另一种意见认为,张某无权取得该处房产的所有权，法院应当撤销某房地产管理局为其颁发的房屋所有权证书。理由是，该争议房屋是在王某和刘某夫妻关系存续期间购买，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，应属夫妻共同财产。夫妻共同财产未经对方同意，任何一方都无权单独处分。某房地产管理局未尽严格审查义务，即为张某颁发了房屋所有权证书，侵犯了刘某的合法权益，该转移登记行为应认定违法，某房地产管理局的登记行为应予撤销。
2003年4月，一审法院依据上述第二种意见作出判决，撤销被告某房地产管理局为张某颁发的房屋所有权证。
司法实践中，学者大多认为不动产不适用善意取得，对于善意第三人取得房产的法律效力问题，立法层面上没有提供明确法律依据，并且在理论方面，学者亦存不同见解。笔者认为，尽管我国没有建立善意取得制度，但从维护交易秩序和交易规则的角度考虑，法院依据相关司法解释做出维护善意第三人合法权益的判决，是可行而又必要的。本文，笔者拟从善意第三人的概念、房产适用善意取得的理论基础、构成要件等方面略微浅谈，并阐述自己对上述案例判决的观点，以供商榷。
一、善意第三人及其取得房产应具备的要件
善意第三人是指不知占有人为非法转让而取得原物的第三人。善意取得则是指原物由占有人转让善意第三人时，善意第三人即取得原物的所有权，原所有权人不得请求善意第三人返还原物。笔者认为，要承认善意第三人取得房产的法律效力，应具备如下四个方面的要件：
（一）第三人取得房产时必须具有善意。民法上，善意是指不知情，即行为人不知道存在足以影响其法律行为效力的事实而为法律行为。在该制度中，善意是指受让人不知道转让人无所有权或处分权的事实。如果第三人欲取得所有权，则必须举证自己取得财产时是善意的，这是法律在平衡各方当事人利益的情况下做出的规定。但具体如何认定善意呢？善意与否，乃是一个人的心理主观状态，只能通过一些外化的客观情况来认定。笔者认为应从受让人有无法定了解义务、受让人的专业知识水平、受让人对转让人的熟悉和了解程度等几个方面进行认定，如果能够证明第三人是恶意的，显然就不能适用善意取得制度。①
（二）第三人取得房产时须为有偿，支付了合理对价。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这一规定中的“共有财产”笔者认为既包括动产也应当包括不动产。同时该规定明确了第三人的合法权益要得以维护，须出于“有偿”。当然，此处的“有偿”应理解为第三人取得不动产时支付了合理对价，而不得以明显过低的价值予以取得。否则，其他共有权人可以显失公平为由请求撤销，第三人不致实现行为目的。
（三）房产已经登记，具有公信力。考察先进国家的立法，尽管各国对不动产善意取得规定不一，但承认不动产善意取得制度的国家无一不将“登记公信力”作为重要标准。《德国民法典》第892条规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利，将善意取得的适用范围扩大至不动产。《瑞士民法典》第973条规定：“出于善意而信赖不动产登记薄的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”，将善意取得制度适用于所有已登记的不动产。台湾地区于1999年3月完成《民法物权编部分修文草案》，在物权变动方面，为确保善意第三人的权益，维护交易安全，明定“因信赖不动产登记之善意第三人”适用善意取得。②
（四）第三人取得的房产须“非共有权人的日常生活必需品”。衡量一处房产是否为共有权人的生活必需品，笔者认为应从共有权人取得该房产的目的、该房产对共有权人起居的影响程度等方面予以考虑。如果共有权人取得该房产是为炒房、赚取利润或者共有权人另有房屋居住，该房产一直出于闲置状态，那么即应认定系“非共有产权人的生活必需品”。
二、房产属不动产范畴，适用善意取得有较深的理论基础
善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系，但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是
从客观真实的角度来界定的正确性。“以手护手”原则虽然并未蕴含交易安全的理念，但权利外观理论在吸收其占有为权利之“外衣”的观念的基础上，并吸纳罗马法的“善意”要件，逐渐生成发展起来，并成为占主流地位的学说。日耳曼法的物追及制度及其限制基础深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，这个思想的现代表现就是善意取得制度。按照物权的公示原则，物权正确性的实质通过法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表征的物权是正确的物权，这就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征，而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不生任何影响，该善意第三人取得的物权受法律保护。权利外观理论是为了因应近代资本主义经济的发展对交易安全之保护要求而诞生的，它将当事人内部诸要素切断，是当事人之间的内部情势不致外溢，而影响、害及第三人，把权利及法律关系的外相形态作为相对人利益的保护标准。③
三、我国对善意第三人取得房产赋予法律效力的相关规定
首先，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”由此可见，我国实际上已经承认了不动产的善意取得，形成了我国善意取得制度的雏形。但这仅仅是最高人民法院的一个司法解释，而没有上升到立法的高度。同时，该规定比较笼统，实践中认识不一，不便操作。其次，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”在此，笔者认为“夫妻共同财产”应包括动产和不动产，我国的司法解释首次出现了“善意第三人”的法律概念。尽管这一条款对“善意第三人”规定了两方面的限制条件，即一为“非因日常生活需要”，二为“善意第三人有理由相信一方的处分行为为夫妻双方共同意思表示”，但这也说明了我国法律界对善意第三人取得房产的法律效力问题并非持完全否认态度。
四、笔者对本文案例法院判决的观点
一审法院判决撤销某房地产管理局为张某颁发的房屋所有权证，笔者认为不妥，这对于相信登记公信力而自无处分权人处取得房产的善意第三人而言有失公允，侵害了善意第三人的合法权益，不利于维护交易秩序和交易安全。
（一）关于案例中王某为炒房贷款债务未还，房屋是否应认定为夫妻共同财产的问题。
王某为炒房购买该房屋而贷款所负的债务应为王某的个人债务，房屋不宜认定为夫妻共同财产。一审法院认为“本案中争议房屋是在刘某和王某夫妻关系存续期间购买，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，应属夫妻共同财产”属逻辑上的错误，因为并非所有婚姻存续期间取得的财产都是夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》之规定，王某贷款购房的债务应为其个人债务，相应的因个人负债所取得的财产应为个人财产，个人债务应由个人财产清偿。个人财产清偿债务后，如有剩余，该剩余部分才应认定为夫妻共同财产，而非一概将因个人债务所取得的财产等同于夫妻共同财产。否则，就形成了债务为王某的个人债务，而财产则为双方的共同财产的结果，这显然不利于保护王某的合法权益。
（二）涉案房屋登记公示的法律效力问题。
笔者认为，某房地产管理局的登记公示行为法院不应撤销，其对王某提供材料进行产权登记的审查义务依法只应是形式审查，而非实质审查。因为，某房地产管理局只是根据王某申请确认的事项及提交的相关材料进行审查，其是否作出登记行为完全取决于王某的申请及提交的材料是否合法，而无权超出申请和材料本身对行政行为所确认的民事权利进行审查认定。如科以某房地产管理局审查是否夫妻共同财产及共同意思表示的实体审查义务，显然没有法律依据。登记机关此时无法确认该房产系夫妻共同财产，也无义务和权利审查该房产是否有如配偶等其他权利主体存在。因此，一审判决认定登记机关审查失误是错误的。
在张某和王某签订房屋买卖协议时，涉案房屋产权登记证上记载的权利人为王某。如系夫妻共同财产，该房屋则应登记在夫妻双方的名下， 登记在王某名下的房屋产权证自始没有撤销，具有法律效力。在王某自愿出售的情况下，张某与王某的真实意思表示完全符合法律规定。在此情况下，张某依据某房地产管理局的登记公示，完全有充分理由相信该房屋王某有权处分。
（三）张某是否善意第三人的问题
笔者认为，张某应属善意第三人，因为其在购房时没有和王某恶意串通，损害刘某的利益。同时，该处房产已在某房地产管理局进行登记公示，张某对该公示登记是完全信赖的，并且该房屋并非王某和刘某的生活必需品，张某在购房时已支付了充分、合理的价款。因此，张某的权益应依法得到保护。即使王某有转移、隐匿财产的行为，刘某也只能向王某追索，而不能损害善意第三人的利益。
注：此文系《物权法》实施前笔者的观点。
